تنظیمات متن :
      رنگ پشت متن
      سایز متن    21

در این بخش تعدادی از پرونده های دادگستری با ذکر عنوان آن قید گردیده است جهت مطالعه و استفاده تحقیقاتی شما سروران گرامی.

                                                           بسمه تعالی
گزارش شماره 6                                                
اطلاعات گزارش :
الف)نام و نام خانوادگی کار آموز :معصومه            شماره پرونده اصلی:1234
   مشخصات پرونده :     
الف )خواهان :محمد                      ب)  خوانده : محمدرضا
ج)موضوع اتهام (خواسته):تخلیه مورد اجاره
د)منابع حقوقی :بند 2 ماده 15 وماده27 و 28 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 و مواد 515 ،519، 198 قانون آئین دادرسی مدنی
ج)نتیجه پرونده :خوانده محکوم به تخلیه مغازه مورد ادعا در قبال دریافت مبلغ 160000000ريال حق کسب و پیشه  
د)قاضی رسیدگی  کننده:محمد
ح)کلاسه پرونده و شماره دادنامه : 4444-33 ،22-11
ج)نام مجتمع قضایی و شعبه :  دادگستري استان سيستان و بلوچستان – دادگاه عمومی حقوقی
 
 
 
                    
                            «خلاصه محتویات دادخواست و ضمائم آن»
پرونده کلاسه 4444 تحت نظر قرار دارد ملاحظه می گردد که آقای محمد دادخواستی به طرفیت آقای محمدرضا به خواسته صدور حکم به تخلیه مورد اجاره به دلیل نیاز شخصی و جبران خسارات دادرسی بدین شرح تقدیم نموده است . احتراماٌٌ به موجب سند رسمی مالکیت شماره 123456 مالک ملک پلاک ثبتی 1/222/333 اصلی به شماره 12345دفتر 247 صفحه 389 واقع در زاهدان  بلوچستان  می باشد که در تاریخ 30/8/85 آن را از آقای حسن خریداری نموده و خوانده دعوی مستأجر مالک سابق بوده و اینک موکل موجر مذکور محسوب می شود و خوانده دعوی ملک را در ید استیجاری خود دارد موکل دارای مجوز فروش تجهیزات پزشکی است و قبل از خرید پلاک موضوع دعوی فاقد ملک جهت انجام این کار بوده و اخیراٌ مغازه مذکور را به منظور اشتغال به شغل یاد شده خریداری نموده و اکنون  شخصاٌ به ملک خود نیاز دارد شهود مختلفی دراین رابطه وجود دارندکه از جمله آنها افرادی هستند که استشهادیه پیوست را امضاء نموده اند لذا با عنایت به مراتب و ضمن استماع شهادت شهود صور حکم تخلیه مورد اجاره را به جهت نیاز شخصی مستنداٌ به مقررات مروبوطه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 با احتساب کلیه هزینه ها و خسارات دادرسی و دفتری از محضر عالی استدعا دارد .ضمناٌ دلیل رابطه استیجاری  در پرونده کلاسه 12345دادگاه تجدید نظر استان مضبوط است .
گردش کار و خلاصه رأی دادگاه:
دفتر پرونده را ثبت و مبادرت به تعیین وقت نموده و به طرفین اخطاریه ابلاغ گردیده است در وقت مقرر محمدرضا خوانده دفاعاٌ چنین معروض داشته به طوری که در قانون روابط موجر مستأجر مصوب مرداد سال 56 طبق ماده 15 آن تصریح شده مجوز در خواست تخلیه احتیاج است و روشن است که احتیاج نیز امری حادث است وبقاء وضع زمان عقد اجاره برای مالک احداث احتیاج  برای مالک در زمانی که داد خواست داده است   نمی کند وچنانکه در یکی از بخشنامه ها و تفاسیر وتوصیه های شورای عالی قضایی در سالهای اولیه پیروزی انقلاب  واستقرار حکومت جمهوری اسلامی آمده احتیاج وقتی محقق می شود که مالک برای امرار معاش و زندگی روزمره خود و خانواده اش محتاج شده باشد . خواهان هم اکنون در دکانی دیوار به دیوار دکانی که اینجانب در آن به کسب اشتغال دارم مستأجر و مشغول به کسب است و جواز کسب هم برای آن را دارد و نسبت به زمانی که دکان محل کسب اینجانب توسط برادر مالک سابق به اجاره اینجانب واگذار شده هیچ وضع جدیدی که ایجاد احتیاج برای او (خواهان) حادث و ایجاد کرده باشد به وجود نیامده به تاریخ 29/5/1386 در وقت مقرر جلسه دادگاه حقوقی زاهدان به تصدی امضاء کننده تشکیل است پرونده 11/1234 تحت نظر است . خواهان حضور ندارد لایحه ای واصل نشده است وکیل حضور دارد خوانده حضور ندارد لایحه ای ارسال که ثبت گردیده وکیل خواهان چنین دفاع نموده است . دعوی به شرح دادخواست تقدیمی است موکل طبق سند رسمی مالکیت که تصویر مصدق آن در پرونده مضبوط است مالک پلاک موضوع دعوی است . موکل ملک را از آقای حسن خریداری نموده است خوانده دعوی مستأجر مالک سابق بوده و اینک موکل موجر محسوب می شود و موکل دارای مجوز فروش تجهیزات پزشکی است و فاقد محلی برای انجام این کار به صورت ملکی بوده و مجبور به خریداری ملک موضوع دعوی شده است و به منظور اشتغال خود در این محل ملک را خریداری کرده است و شخصاٌ به ملک خود نیازمند است و در این رابطه شهود مختلفی وجود دارد که از جمله آنها کسانی هستند که ذیل استشهادیه را امضاء نموده اند لذا ضمن استماع شهادت شهود صدور حکم به تخلیه مغازه را به جهت نیاز شخصی با جبران هزینه خسارات دادرسی استدعا دارم و مضافاٌ خوانده منکر رابطه استیجاری نگردیده است و قطعاٌ اگر کسی در محلی مستأجر باشدو سپس بخواهد برای رهایی خود از پرداخت اجاره بهاء و توسعه زندگی اش ملکی را بخرد خودش مستحق تر از هرکس است دفتر شعبه جهت استماع شهادت شهود تعیین وقت نموده به تاریخ 19/9/86 در وقت مقرردادگاه عمومی حقوقی زاهدان به تصدی اینجانب امضاءکننده ذیل تشکیل است پرونده کلاسه 1915 تحت نظر قرار دارد ملاحظه می گردد خواهان با وصف ابلاغ قانونی حاضر نشده وکیل حاضر است خوانده حاضر نشده لکن وکیل معرفی نموده و وکیل حاضر است وکیل خواهان تقاضای استماع شهادت شهود نموده و وکیل خوانده جواباٌ اظهار داشته توجه شما مقام محترم را به سه قطعه عکس جلب کرده و گفته که دو واحد متصل به یکدیگر در خیابان ... قرار دارد که تابلوی یکی در سمت راست (کالای پزشکی و دندان پزشکی ایران) است و خواهان در آن اشتغال به کسب دارد و در سمت چپ آن تابلوی (کالای پزشکی امدادطب)دیده می شود که در آن آقای محمدرضا به کسب اشتغال دارد و کسب و کار هردو نفر خواهان وخوانده یکی است و لذا رقیب یکدیگر هستند واحدی که موکل در آن اشتغال دارد از دو دکان کوچک است که دست چپی آن متعلق به آقای غلامرضا  برادر آقای حسن بوده وبین محل کسب خواهان و دکانی که در این دعوی مورد ادعا می باشد فاصله انداخته در حال حاضر که برای خواهان نسبت به محل کسب او ممانعت قانونی ایجاد نشده و به همان صورت اولیه اجاره شده باقی است اختیاجی هم حاصل نشده و قانون روابط موجر و مستأجر و سایر قوانین مربوطه نکته ای ندارد که وقتی کسی صاحب مغازه ای شد این مالک شدن برای او ایجاد نیاز می کند و رد ادعای خواهان مورد تقاضا است و وکیل خوهان نیز اظهار داشته در صدور لزوم قرارداد اجاره موکل راجع به ملکی که در آن اشتغال دارد ارائه خواهد شد و حتی در صورت صدور قرار معاینه و تحقیق محلی به منظور کشف واقع نیز موضوع محرز می گردد و موکل مالک ملکی که در آن اشتغال دارد نبوده و اینکه این دو مغازه کنار هم قرار دارند نه تنها مطلبی به ضرر موکل نیست بلکه کاملاٌ به نفع وی بوده که اثبات کننده نیاز شخصی است  و نشانگر آن است که موکل خواسته اش این بوده که ملکی را در همان حوالی که مغازه استیجاری است بخرد و در آن مشغول شود تا مشتریان خود را از دست ندهد زیرا درآن محل اشخاصی کاملاٌ با وی و کسب وکار وی آشنا هستند و از طرفی قصد موکل از خرید این بوده که خود را از بلاتکلیفی رها نماید و تا ابد مستأجر نباشد و در ملک خودش به کسب وکار مشغول شود و عقلایی نیست که کسی که مستأجر است ملکی را بخرد و آن ملک در جنب همان مغازه باشد ولی گفته شود که به ملک خریدار ی شده نیازی ندارد خصوصاٌ اینکه موکل که با هزار زحمت وام و... تهیه و ملک را خریده و ملک دارای قیمت بالایی است اگر قرار است خودش کاسبی نکند وچنین قصدی نداشته چه ضرورتی به خرید بوده تا بعداٌاجاره بهاء اندکی دریافت کند و در اینکه موجر موکل چه شخصی است عمه و عمو و یا شخص دیگر تأثیری ندارد و به هر حال موکل مستأجر است و به مال خود نیاز دارد دادگاه نظر به محتویات و دفاعیات جهت تعیین حق کسب و پیشه وتجارت که امر فنی بوده قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر و اعلام می دارد تا کارشناس با بازدید از محل و در نظر گرفتن موقعیت تجاری ملک و مساحت و متراژملک مورد ادعا ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ اقدام نماید  نظر کارشناس ملک مورد نظر یک در بند مغازه واقع در طبقه هم کف ساختمان دو طبقه دارای پلاک ثبتی 1234567 اصلی به مساحت حدود 92/17 متر مربع می باشد و اسکلت ساختمان آجری و سقف تیر آهنی با طاقی غربی و نمای سیمان نشسته و دارای نیم طبقه می باشد . این مغازه حدود شانزده سال قبل توسط مالک اولیه آن به صورت استیجاری به خوانده واگذار گردیده و خوانده در آن با عنوان امداد طب به فروش لوازم بهداشتی مشغول می باشد. با توجه به مراتب فوق و در نظر گرفتن جمیع جهات ارزش کسب و پیشینه آن 160000000 ريال ( یکصد و شصت میلیون ريال) تعیین می گردد وکیل خواهان نسبت به نظریه کارشناسی اعلام اعتراض نموده توضیح لازمه اینکه مبلغ حق کسب و پیشه در نظریه کارشناس فوق العاده بلامنظور شده و حال آنکه قیمت واقعی به مراتب کمتر از رقمی است که کارشناس منتخب اعلام داشته است لذا درخواست رسیدگی به موضوع را از طریق هیأت کارشناسی دارم . وکیل خوانده نیز در خصوص نظریه کارشناس چنین اظهار داشته است. راجع به پرونده 11  نظریه کارشناس که در تاریخ 27/11/86 ابلاغ شده خواهان با داشتن محل کسب اجاری و اشتغال در آن اثبات احتیاج نکرده و در این که او مالک این مغازه شده و خودش می خواهد از ان استفاده کند از آن به دلیل مستأجر داشتن این مغازه و عدم نیاز مالک به آن طبق قانون روابط موجر و مستأجر فعلاٌ مسدود است و ثانیاٌ تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر به متر مربع تعیین نمی شود بلکه نحوه عرضه کالا و نوع کالا و مرغوبیت آن و میزان جلب مشتری و نوع کار که فی المثل عرضه لوازم و کالاهای مربوط به پزشکی و معالجات بدنی و روانی و با شغل های دیگر متفاوت است و سابقه و حسن شهرت باید ملحوظ باشد و ارزشیابی شود که این نظریه کارشناس متناسب با شغل موکل نیست و کمتر از ارزش واقعی و منصفانه نمی باشد لذا تقاضای ارجاع به هیئت کارشناسان دارد و دادگاه محترم نیز امر را ارجاع به هیأت کارشناسان داده است و حق الزحمه آن به طریق مساوی از دو طرف اخذ گردد. وکیل خواهان طی لایحه ای چنین دفاعیه تقدیم نموده : احتراماٌ عطف به پرونده 123456 در خصوص دعوی مطروحه که منتهی به صدور قرار کارشناس گردیده و نظریه کارشناس مورد اعتراض طرفین قرار گرفته به شرح صورتجلسه دادگاه قرار ارجاع امر به هیأت کارشناسی صادر و مقرر گردیده که هر کدام از طرفین نسبت به پرداخت نصف حق الزحمه هیات کارشناسی اقدام نمایند که در این رابطه بنده در مهلت قانونی حق الزحمه مربوطه ( سه موکل) را پرداخت نمودم لیکن اخطاریه مربوط به موکل خوانده در مورخ 11/12/86 به مشارالیه ابلاغ و علی رغم ابلاغ قانونی نسبت به پرداخت حق الزحمه کارشناسی سهم موکل خود اقدامی ننموده است لذا مقررات ماده 259 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی نظریه هیأت کارشناسی نسبت به مشارالیه از اعداد دلایل خارج می گردد علی هذا چنانچه نظریه دادگاه محترم نیز همین باشد اینجانب جهت جلوگیری از اطاله دادرسی اعتراض خود را به نظریه کارشناسی مسترد نموده و از محضر عالی صدور حکم به شرح دادخواست تقدیمی با جبران کلیه هزینه ها و خسارات دادرسی و دفتری را استدعا دارم و الا به اعتراض خود باقی می باشم . به تاریح 20/1/87 در وقت فوق العاده  دادگاه عمومی حقوقی زاهدان تشکیل و دادگاه نظر به اینکه خواهان معترض ضمن لایحه ای اعتراض خویش را به نظر کارشناس مسترد داشته و خوانده معترض نیز با تأخیر نسبت به پرداخت دستمزد کارشناس اقدام نموده که از اعداد دلایلش خارج ،دفتر دستمزد پرداخت شده را به نامبرده مسترد گردد  دادگاه با عنایت به کامل بودن اوراق پرونده و محتویات آن ختم رسیدگی را اعلام و با استعانت از خداوند متعال و تکیه بر شرف و وجدان به شرح ذیل مبادرت به انشای رأی می نماید.
رأی دادگاه    
در خصوص دادخواست آقای علی به وکالت از آقای یار محمدطرفیت از آقای محمدرضا با وکالت آقای ابوالفضل به خواسته صدور حکم به تخلیه مورد اجازه به دلیل نیاز شخصی و خسارات دادرسی وکیل خواهان توضیح داده موکل وی به موجب سند رسمی مالکیت شماره 123456ملک دارای پلاک ثبتی 12345678اصلی را از آقای حسن خریداری کرده و خوانده مستأجر مالک سابق بوده و موکلش خود دارای مجوز فروش تجهیزات پزشکی و فاقد مغازه جهت کسب بوده و شخصاٌ به ملک خویش نیاز داشته و اکنون تقاضای تخلیه ملک مور ادعا را دارد دادگاه با عنایت به مفاد دادخواست تقدیمی و در نظر گرفتن اینکه خواهان جهت کسب و اشتغال در محل ملک مورد ادعا مغازه غیر را اجاره داشته و خوانده این مطالب را قبول داشته و با ملاحظه اظهارات شهود و وارد داشتن دفاع وکیل خوانده که چون خواهان در مغازه غیر و به صورت ستیجاری به  کاسبی اشتغال داشته و موجه وی تقاضای تخلیه ملک کسب را ننموده مورد خواسته از موجبات نیاز شخصی محسوب نشده ادعای خواهان را وارد دانسته و با رعایت نظرکارشناس در خصوص میزان حق کسب و پیشه به استناد بند 2 ماده 15 و مواد 27و28 از قانون رواط موجر و مستأجر 1356مواد 515-519-198 از قانون آئین دادرسی مدنی خوانده را به تخلیه مغازه مورد ادعا و دریافت مبلغ 000/000/160ريال  حق کسب و پیشه به نفع خواهان محکوم می نماید نیز بابت خسارات دادرسی خوانده به پرداخت مبلغ 6000ريال بابت هزینه دادرسی و مبلغ 300هزار ريال بابت 60درصد حق الوکاله وکیل در مرحله نخستین در حق خواهان محکوم می گردد و خواهان مکلف است در ظرف 3ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه حق کسب و پیشه را در صندوق دادگستری تودیع به ترتیب پرداخت آنرا به مستأجر بدهد و الا حکم مذکور بلااثر خواهد بود و خوانده از تاریخ مقرر فوق در جهت دریافت حق کسب و پیشه مکلف است در ظرف دو ماه ملک و مغازه را تخلیه نماید رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل اعتراض در محاکم محترم تجدید نظر استان می باشد.
 
تحلیل حقوقی کارآموز
با توجه به دفاعیات وکلای محترم طرفین به نظر میرسد که خواهان مستحق مغازه خود می باشد همان گونه که در متن دفاعیات نیز تصریح گردیده مؤجر خود مستأجر می باشد و به علت نیاز شخصی خود اقدام به خرید نموده و اگر حال نتواند از آن استفاده نماید منظور نامبرده از خرید محقق نشده و وی به مقصود نخواهد رسید و از طرفی مغازه مذکور نیز از ناحیه مالک قبلی اجاره داده شده و در آن زمان مؤجر هیچ گونه حقی نداشته وحال که مالک گردیده به جای اینکه خود هر ماه اجاره بهای هنگفتی بپردازد چرا از ملک خود استفاده ننماید و بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر نیز مؤید همین مطلب می باشد «در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره در خواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت جائز است ،تخلیه به منظور احتیاج شخص مؤجر برای کسب یا پیشه یا تجارت »
          
                                                                                  
                                                                                     محمد 
                                                                   رئیس شعبه عمومی حقوقی زاهدان